UNIR Revista
La nuda propiedad es un concepto jurídico que se refiere a la titularidad de un bien sin los derechos de uso y disfrute, que quedan en manos de otra persona, conocida como usufructuario.
A la hora de legar un bien a los hijos o garantizar una buena venta, existen conceptos como la nuda propiedad, una figura legal que se convierte en una estrategia útil en situaciones como la planificación patrimonial. Antes de conformar un acuerdo relacionado con la nuda propiedad es recomendable contar con asesoramiento legal. Los alumnos del Grado en Derecho de UNIR adquieren las competencias necesarias para aconsejar a ambas partes.
La nuda propiedad es un concepto legal que hace referencia a la propiedad de un bien sin el derecho de usarlo o disfrutarlo. Así, una persona es propietaria de algo, pero con la limitación de no tener derecho a su disfrute. Esos derechos de uso y disfrute pertenecen a la persona que tiene el usufructo; es decir, el usufructuario.
Este concepto adquiere su utilidad en situaciones como la planificación patrimonial o en casos de herencia.
La nuda propiedad de una vivienda
Una de las situaciones más comunes de este término es la nuda propiedad de una vivienda, de modo que el propietario es el dueño del bien inmueble, pero no puede vivir en él, alquilarlo o venderlo, sino que estos derechos se reservan al usufructuario, si bien debe consensuarlos con el nudo propietario.
Esta situación se da habitualmente cuando el propietario original decide vender o legar la vivienda a otra persona manteniendo el usufructo para poder disfrutar y usarla en un plazo de tiempo establecido, hasta la renuncia de sus derechos o bien hasta su fallecimiento. Es entonces cuando el nudo propietario se convierte en propietario absoluto del inmueble y puede usarla como mejor le convenga o venderla.
La nuda propiedad de un piso o casa puede ser interesante para personas mayores que quieran seguir viviendo en su vivienda hasta su fallecimiento y necesitan liquidez inmediata, para inversores que quieran aprovechar unas condiciones ventajosas en el mercado ante el problema de la vivienda o para familias que quieran transmitir su patrimonio a sus descendientes en vida.
¿Cómo se adquiere una nuda propiedad?
Una nuda propiedad puede adquirirse a partir de diversas situaciones y suele implicar la separación de la propiedad plena en dos apartados. Las más comunes son:
- Por herencia: si una persona fallece y deja en herencia un bien, el usufructo puede legarse a una persona y la nuda propiedad a otra. Esto puede darse, por ejemplo, si fallece una de las partes de un matrimonio y lega la propiedad de una vivienda a uno de sus hijos, pero el usufructo a su cónyuge mientras viva.
- Por compraventa: es una de las formas más comunes de adquirir este derecho mediante la compra a un propietario que desea percibir ingresos, pero quiere seguir disfrutando del bien. En este caso el comprador se convierte en nudo propietario y el vendedor, en usufructuario.
- Por donación: el propietario dona la nuda propiedad a otra persona, pero se reserva el derecho de usufructo mediante un contrato. Es una forma de planificar una sucesión patrimonial, por ejemplo.
- Por permuta: en ocasiones la nuda propiedad puede adquirirse a través de un intercambio de bienes entre dos partes.
En cualquiera de estos casos, la nuda propiedad debe adquirirse mediante una escritura pública y será el documento firmado por ambas partes el que incluya los detalles de cada caso.
A la hora de establecer un acuerdo de nuda propiedad, es aconsejable contar con expertos en derecho inmobiliario y con figuras como el agente de la propiedad para garantizar que todos los trámites se hacen en las mejores condiciones.
Los derechos y deberes del nudo propietario
Los principales derechos del nudo propietario ante un bien son:
- Derecho de disposición: el nudo propietario tiene el derecho a vender, hipotecar o disponer de la nuda propiedad siempre que eso no afecte a los derechos del usufructuario.
- Derecho a percibir los frutos: también tiene el derecho a recibir los beneficios económicos derivados del bien, siempre que eso no afecte al usufructo. En caso de que la propiedad se venda o hipoteque, los frutos son también para él.
- Derecho a recibir la propiedad: tan pronto como la nuda propiedad se extinga, recibe la titularidad absoluta sobre el bien y recupera todos sus derechos. Además, este debe entregarse en buen estado y libre de cargas adicionales.
- Derecho a realizar obras: el nudo propietario tiene derecho a realizar actuaciones de conservación y mantenimiento en el bien, siempre que no afecte al usufructuario.
- Derecho de control: todas las decisiones que afecten a la propiedad recaen en el nudo propietario, como puede ser una hipoteca.
Estos son los derechos generales, que pueden ampliarse según las características de cada acuerdo y que figuras como el abogado inmobiliario se encargan de garantizar.
Además de los derechos mencionados, la nuda propiedad también acarrea una serie de obligaciones:
- Respeto al usufructo: es una de sus obligaciones más importantes, la de respetar los derechos de uso y disfrute del usufructuario durante el tiempo establecido en el acuerdo con el fin de no interferir en su capacidad para disfrutar del bien. Para garantizarlo no puede realizar ninguna acción que perjudique el usufructo, como vender el bien sin su consentimiento o exigirle que lo abandone.
- Pago de cargas: el abono de los impuestos relacionados con la propiedad recae en el nudo propietario, como son el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) o los gastos de la comunidad de propietarios. Asimismo, también puede estar obligado a pagar seguros contra riesgos.
- Gastos de constitución: si el usufructo se ha constituido por escritura pública, el nudo propietario debe pagar los gastos de constitución, como los honorarios del notario y los impuestos.
- Conservación de la propiedad: aunque el usufructuario tiene la obligación de garantizar la conservación en buen estado del bien, es el nudo propietario quien hará frente a actuaciones extra relacionadas, por ejemplo, con cuestiones estructurales. En caso de acometerlas, debe avisar al usufructuario.
- Autorización de actos de disposición: el nudo propietario permitirá que el usufructuario realice ciertas modificaciones o mejoras necesarias para el uso normal de la propiedad.
En general, las obligaciones del nudo propietario son pasivas y se limitan, en gran medida, a garantizar el correcto disfrute del bien y su conservación. En cualquier caso, los detalles de cada propiedad se detallarán en el acuerdo firmado entre ambas partes.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Tanto la nuda propiedad como el usufructo son dos conceptos legales considerados derechos reales que tienen características y funciones diferentes. La primera de ellas radica en los derechos de las partes, de modo que el nudo propietario mantiene la titularidad del bien y el usufructuario su uso y disfrute.
También es diferente la duración del derecho, ya que el usufructuario lo mantiene durante un tiempo acordado mientras que el nudo propietario lo adquiere de forma indefinida. Eso afecta también al control sobre el bien, que recae sobre el nudo propietario para decisiones como la venta o donación, pero no para el uso y disfrute.
Lo mismo ocurre con las responsabilidades. Las del usufructuario se centran en mantener la propiedad en buen estado y devolverla cuando finalice el plazo acordado. Las del nudo propietario, por su parte, acarrean la cobertura de gastos e impuestos.
