Principio de tracto sucesivo, ¿en qué consiste?

En UNIR queremos ayudarte a conocer mejor aquellos conceptos que son clave para el ejercicio de la abogacía y la comprensión del sistema jurídico. Hoy toca: tracto sucesivo.

¿Sabes en qué consiste el principio de tracto sucesivo? En este post abordaremos su significado y relevancia en el Derecho hipotecario y, por ejemplo, para las operaciones de compraventa de inmuebles.

El principio de tracto sucesivo es una de las claves del sistema registral español y un mecanismo para garantizar los actos de transmisión de bienes. Antes de desgranar en qué consiste este principio, recordemos qué es el Registro de Propiedad y cuál es su labor. 

El Registro de Propiedad es una institución pública que depende del Ministerio de Justicia y cuya misión es la protección del tráfico jurídico de bienes, es decir, que la transmisión de derechos se haga conforme a la ley. Para cumplir con su misión, el Registro inscribe o anota los actos y contratos que afectan al dominio y demás derechos reales como el de propiedad, usufructo, servidumbre, hipoteca, etc. que pueden recaer sobre un bien inmueble. Para una correcta gestión, el territorio español se divide en circunscripciones que se denominan distritos hipotecarios. A cada uno de estos distritos le corresponde un Registro de la Propiedad y está a cargo de un Registrador. 

El Registro se encarga de anotar o registrar los derechos que afectan a un bien inmueble, ofreciendo seguridad jurídica a sus titulares: nadie puede ser privado de un derecho inscrito en el Registro si no hay un procedimiento judicial que así lo determine. 

La inscripción de un derecho en el Registro es voluntaria, pero al realizarla implica una serie de presunciones legales que derivan del principio de fe pública registral: ante un posible conflicto, las declaraciones registrales prevalecen y se debe probar que el asiento registral es incorrecto. 

Inscripciones en el Registro

Cuando se inscribe un derecho en el Registro, como puede ser la propiedad de una casa, se está logrando un reconocimiento público de esa titularidad. Solo el propietario de esa vivienda podrá suscribir contratos o gravámenes que afecten al bien, como su venta o suscribir una hipoteca. Y, al contrario, si en el Registro no consta que una persona sea el propietario, será más complejo poder realizar operaciones sobre un bien.

En este contexto, podemos ya definir qué es el principio de tracto sucesivo. Este principio establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, como recoge la Ley Hipotecaria.

A la hora de inscribir un acto o derecho en el Registro de la Propiedad se deberán cumplir una serie de requisitos. El primero es que el título sea inscribible y el segundo, en línea con el principio de tracto sucesivo, es que la persona que transmita el derecho conste como titular del mismo.

¿Cómo afecta el principio de tracto sucesivo a la hora de inscribir un acto en el Registro?

Pongamos un ejemplo que ayude a comprenderlo. Ana vende la casa de sus padres, pero no consta en el Registro de la Propiedad como propietaria del bien inmueble. En esta situación, el comprador del inmueble no podrá inscribir su titularidad como propietario porque no figura que Ana sea la anterior propietaria y, por tanto, la titular que puede otorgar derechos sobre ese bien. El Registro denegará la inscripción solicitada.

El principio de publicidad que afecta al Registro tiene otra dimensión: lo que no se haya inscrito no puede afectar al que suscribe un contrato apoyado en la información que sí consta en el Registro.

Por ejemplo, Antonio compra una finca a Juan, que consta en el Registro como propietario y, por tanto, capaz de transmitir ese derecho. Al cerrar la operación inscribe su dominio adquirido por la compra y, al constar Juan como propietario, se permite su inscripción en el registro. Sin embargo, más tarde, se entera de que la finca era también propiedad de la hermana de Juan, ambos la habían heredado de sus padres pero ella no constaba como propietaria en el Registro. Antonio desconocía esta situación y realizó un contrato apoyado en los datos que sí constaban en el Registro, por lo que el sistema registral protege su derecho y no podrá discutirse su dominio salvo en los tribunales.

La importancia del tracto sucesivo en el derecho registral

El tracto sucesivo es una figura jurídica que exige que en cada transmisión de un derecho real inmobiliario se acredite de forma fehaciente la cadena de titularidad desde el titular registral anterior hasta el nuevo propietario. 

La importancia del tracto sucesivo radica en la seguridad jurídica que brinda a los derechos reales inmobiliarios. El hecho de que se acredite la cadena de titularidad, evita la posibilidad de que se inscriban o transmitan derechos inexistentes o fraudulentos. Esto protege a los terceros de buena fe que, al consultar los registros, pueden confiar en la información registral como reflejo fiel de la realidad jurídica.

Además, el tracto sucesivo es esencial para determinar la prioridad de los derechos inscritos. En caso de existir varias transmisiones de un mismo derecho, prevalecerá aquel que cumpla con los requisitos del tracto sucesivo y se haya inscrito primero en el registro. Esto evita conflictos y litigios entre diferentes interesados, ya que se establece un orden riguroso y objetivo de prioridad en función de la fecha de inscripción.

¿Cuándo se rompe el tracto sucesivo? 

El tracto sucesivo se considera roto cuando existe una transmisión de un derecho real inmobiliario que no cumple con los requisitos necesarios para acreditar la cadena de titularidad de forma continua y ordenada. A continuación, se presentan algunas situaciones comunes en las que se puede romper el tracto sucesivo:

• Transmisiones sin título inscrito. Si se realiza una transmisión de un derecho real inmobiliario sin que exista un título previamente inscrito en el registro, se rompe el tracto sucesivo. Esto significa que se está omitiendo una o varias transmisiones anteriores, lo que impide acreditar la continuidad de la titularidad.
• Falta de requisitos formales. Cuando no se cumplen los requisitos formales establecidos por la legislación para la transmisión de derechos reales inmobiliarios, puede romperse el tracto sucesivo. Por ejemplo, si no se realiza la escritura pública correspondiente o no se inscribe en el registro, se genera una interrupción en la cadena de titularidad.
• Transmisiones viciadas o fraudulentas. En el caso de llevar a cabo una transmisión de un derecho real inmobiliario de manera viciada o fraudulenta, el tracto sucesivo se considera roto. Por ejemplo, cuando se utiliza un documento falso o se realiza la transmisión con conocimiento de que el transmitente no tiene la titularidad legítima.
• Falta de continuidad en las inscripciones. También se puede considerar roto el tracto sucesivo si existen lagunas o vacíos en las inscripciones de las transmisiones anteriores, sin que se puedan justificar debidamente. 

Es importante destacar que la ruptura del tracto sucesivo tiene consecuencias en el ámbito registral, ya que puede impedir la inscripción de una transmisión o generar inseguridad jurídica respecto a la titularidad del derecho real inmobiliario en cuestión. Por ello, es fundamental cumplir con los requisitos legales y formales establecidos para mantener la continuidad del tracto sucesivo en las transmisiones de derechos inmobiliarios.

Excepciones al principio de tracto sucesivo

En España, el principio del tracto sucesivo es una regla general aplicable en el Derecho Registral. Sin embargo, existen algunas excepciones que se recogen en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Estas serían las más relevantes:

• Cuando quienes realizan la inscripción registral son mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas u otras personas que temporalmente actúen como órganos de representación. 
• Para inscribir documentos otorgados por los herederos cuando: 
  • Se ratifiquen contratos privados realizados por el causante, siempre que estén escritos y firmados por él. 
  • Venden o ceden a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los cedentes o vendedores.
  • Se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta en nombre de los herederos en virtud de ejecución de sentencia.

Las excepciones al principio del tracto sucesivo en España están sujetas a requisitos y formalidades específicas establecidas en la legislación: para conocerlas y entenderlas es fundamental contar con asesoramiento legal adecuado.