UNIR Revista
El usufructo de una vivienda es un derecho real que permite a una persona, llamada usufructuario, disfrutar de un inmueble ajeno como si fuera suyo, pero sin ser el propietario.
En ocasiones, las personas que habitan una vivienda gozan del derecho a vivir en ella, pero no son sus propietarios directos, una situación que puede darse por herencia, relaciones familiares o cualquier otra circunstancia. Es lo que se conoce como usufructuario de una vivienda, un derecho establecido por la legislación española que conlleva una serie de derechos y obligaciones para ambas partes.
Antes de firmar un contrato de estas características es recomendable contar con asesoramiento legal especializado. En este sentido, los alumnos del Grado en Derecho online de UNIR adquieren las claves para garantizar un correcto asesoramiento en este tipo de acuerdos inmobiliarios.
Además, hay que tener en cuenta que los términos del usufructo de una vivienda pueden variar en función del territorio y deben adaptarse a las circunstancias de cada situación. Estudios como el Máster en Abogacía capacitan a los alumnos para analizar las características de cada caso en detalle.
¿Qué significa usufructuario?
Ser el usufructuario de un bien significa tener el derecho real de usarlo y disfrutarlo sin ser el propietario final de ese bien en base a una serie de condicionantes previamente establecidos.
El usufructo puede ser temporal o vitalicio, y puede incluir el derecho de utilizar el bien, recibir los ingresos que genere o ambos, dependiendo de lo que se acuerde en el contrato o la disposición legal correspondiente. Por lo general, el usufructuario debe cuidar y mantener el bien en buen estado durante el período de usufructo.
En el caso del usufructuario de una vivienda, esta condición implica tener el derecho de usar y disfrutar de ese inmueble, así como de los beneficios que pueda proporcionar, como, por ejemplo, el derecho a residir en ella, arrendarla o percibir los ingresos derivados de su alquiler, dependiendo de las condiciones establecidas en el contrato o en la disposición legal correspondiente. Sin embargo, estos aspectos no lo convierten en su propietario —cuyo término legal es nudo propietario— de modo que no puede venderla, regalarla o hipotecarla.
En función de los aspectos concretos de cada usufructo, el de una vivienda puede extinguirse por causas como la muerte del usufructuario, la renuncia, la resolución del usufructo o la consolidación (cuando el usufructuario y el nudo propietario se convierten en la misma persona).
¿Qué implicaciones tiene ser el usufructuario de una vivienda?
Las implicaciones de una vivienda en usufructo son numerosas y abarcan tanto aspectos legales como económicos. Este tipo de acuerdo implica además una serie de derechos reales y obligaciones legales y prácticas. A nivel global, destacan aspectos como la duración del usufructo establecida en el contrato, las limitaciones en la disposición del bien o la posibilidad de conflicto y los mecanismos de resolución.
Derechos del usufructuario
Los principales derechos legales que respaldan al usufructuario de una vivienda son:
- Uso y disfrute: el usufructuario tiene el derecho de utilizar la vivienda para residir en ella o para cualquier otro propósito contemplado en los términos del contrato.
- Frutos y beneficios: del mismo modo, puede alquilarla y percibir los ingresos que genere durante el periodo del usufructo.
- Mejoras: en lo referente a la conservación de la vivienda, tiene el derecho a realizar las reformas o modificaciones necesarias siempre que no afecten a la estructura o el valor de la propiedad.
- Privacidad y tranquilidad: como residente de la vivienda, el usufructuario tiene derecho a vivir tranquilo y de forma segura, sin que nadie —ni siquiera el nudo propietario— pueda perturbar su privacidad.
- Información: derecho a ser informado sobre cualquier cambio significativo relacionado con la propiedad, como reparaciones importantes, cambios en los términos del usufructo o decisiones que puedan afectar a sus derechos.
Además, otros derechos de los que goza el usufructuario son la cesión del derecho de uso a un tercero o la extinción del usufructo por motivos justificados.
Obligaciones del usufructuario
Además de los derechos, ser usufructuario de una vivienda también conlleva una serie de obligaciones:
- Mantenimiento: el usufructuario debe conservar la vivienda en buen estado y hacer un uso adecuado de ella, así como realizar las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad y el valor del inmueble. Asimismo, debe realizarse un inventario de los bienes antes de que el contrato se haga vigente. Cualquier daño que sufra la vivienda debe comunicarse al propietario.
- Gastos: los gastos ordinarios de comunidad o suministros, los impuestos y las cargas que graven la vivienda son responsabilidad del usufructuario.
- Contrato: es importante tener en cuenta que el usufructo de una vivienda es un contrato con validez legal y jurídica y, por lo tanto, deben cumplirse sus términos y restricciones.
Además, entre las limitaciones del usufructuario figuran también el subarrendamiento de la vivienda sin comunicación al nudo propietario, el acceso a la vivienda para la realización de inspecciones o reparaciones y, por supuesto, debe devolver la vivienda a quien corresponda al final del periodo del usufructo en el mismo estado en el que la recibió.
El derecho a usufructo y su legislación en España
En España, el derecho de usufructo está regulado por el Código Civil español (artículos 467 a 513), si bien en cada comunidad autónoma pueden variar algunos de sus términos, como es el caso de Cataluña con la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de Regulación de los Derechos de Usufructo, Uso y Habitación.
En general, todo el estado español contempla una serie de conceptos dentro de las normas del Derecho Inmobiliario en lo referente al usufructo de una vivienda:
- Puede constituirse por contrato entre las partes implicadas, por testamento o por ley.
- La duración puede ser temporal o vitalicia y debe contemplarse en los términos del acuerdo.
- El usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar de los bienes objeto del usufructo, así como de recibir los frutos y beneficios que produzcan, siempre y cuando no contravengan las disposiciones legales o contractuales.
- El usufructuario está obligado a conservar los bienes objeto del usufructo y a no realizar actos que disminuyan su valor. También puede estar obligado a pagar los gastos necesarios para la conservación de los bienes, así como las cargas y tributos que gravan los mismos.
- El usufructo puede extinguirse por diversas causas, como el fallecimiento del usufructuario en caso de usufructo vitalicio, la renuncia del usufructuario, el vencimiento del plazo establecido en el contrato o por voluntad de las partes.
De este modo, el usufructo se contempla como un derecho real que se configura como un derecho temporal sobre un bien ajeno, mueble o inmueble, que permite al usufructuario usar y disfrutar de él, sin alterar su forma ni sustancia, a cambio de la obligación de conservarlo y restituirlo al nudo propietario al final del usufructo.
