Francisco Oleo
El director del Máster en Gestión Inmobiliaria de UNIR analiza la especial situación que vive el sector inmobiliario en nuestro país. Este experto inicia un ciclo junto a otros especialistas sobre las principales tendencias y oportunidades en un mercado clave para la economía.
¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario? ¿Se encamina hacia un nuevo cambio de ciclo o se dirige a un cambio estructural de mayor calado? ¿Qué nuevas oportunidades y tendencias se están generando en este mercado? Carlos Torrejón, director del Máster en Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria de UNIR, responde a las principales incógnitas que afronta uno de los sectores más importantes de la economía española, clave a la hora de impulsar la actividad y el crecimiento del país.
Torrejón, doctor en Ciencias Empresariales, con un MBA por el IE, y especialista en comercio exterior, en gestión medioambiental y en riesgos financieros e inversión, ha desempeñado distintas funciones y responsabilidades en gestión, dirección financiera y dirección general en empresas como Telefónica y Dragados, y también en el Colegio de Registradores de España. Este experto inicia un ciclo junto a otros especialistas sobre las principales tendencias y oportunidades en el mercado inmobiliario. (*)
“En los últimos años se han producido cambios significativos, provocados por situaciones excepcionales, como la pandemia de Covid, que afectan al uso y la demanda de los activos inmobiliarios que nos rodean en nuestro día a día, tal y como los hemos conocido los últimos años: vivienda, oficinas, centros comerciales, etcétera. Una transformación que se está acelerando en algunas áreas de negocio del sector”, asegura.
Pregunta: ¿Qué cambios destacaría en este momento en el sector inmobiliario y cuáles podemos esperar para el futuro?
Respuesta: Estamos viviendo una transformación desde el punto de vista social, cultural, normativo, económico, e incluso desde la perspectiva de las nuevas soluciones tecnológicas que hace 10 años no existían (o no estaban desarrolladas suficientemente). Cambios que han hecho aparecer nuevas demandas o exigencias, de tal forma que los usuarios (personas, familias, empresas…) se relacionan ahora de una forma distinta con los diferentes tipos de activos.
Por ejemplo, desde el punto de vista residencial, estos últimos años hemos visto un cambio en cuanto a la tipología de vivienda demandada. Ahora se desean viviendas más amplias, más “vivibles”, compatibles con la opción del teletrabajo y que permitan pasar más tiempo en casa.
Los compradores de nuevos inmuebles demandan espacios más funcionales, más flexibles y con nuevos servicios.
Por otro lado, la dificultad de acceso de muchos usuarios a la vivienda como propietarios está impulsando el desarrollo de soluciones orientadas al arrendamiento que antes no tenían tanta demanda.
En otros tipos de inmuebles, como las oficinas, esta nueva realidad está provocando que también se demanden espacios más funcionales, más flexibles, con superficies y servicios diferentes de los que se requerían años atrás.
Algo similar ocurre también con los centros comerciales, que, tras la pandemia y el gran crecimiento del comercio electrónico, han debido reenfocar su estrategia y su propuesta de valor a los clientes.
Tampoco se deben de perder de vista la opciones que la tecnología aplicada al sector (Proptech) está abriendo a la hora de mejorar sustancialmente los procesos y actividades que anteriormente requerían más recursos, eran lentas, o su uso o prestación quedaban limitadas a operadores muy concretos.
P: ¿Cómo están afectando al sector los últimos cambios normativos de calado que se han aprobado en estos últimos años en España: alquiler, subvenciones, impuestos…?
R: Este es un aspecto muy importante y que está teniendo un impacto muy relevante a pesar de que aún que no estamos viendo el efecto final que tendrán todas estas medidas.
El caso más conocido por todos es la vivienda. El interés del legislador por salvaguardar la capacidad de las personas y las familias por acceder a una vivienda en las mejores condiciones y a un precio asequible, interés compartido por todos, lamentablemente no está ofreciendo el resultado esperado.
Las últimas medidas adoptadas están aumentando las trabas y generando cierta inseguridad jurídica, lo que provoca una ralentización en la inversión o la salida de ésta del sector y, a la larga, está afectando a la disponibilidad de producto generando un aumento de los precios.
Las últimas medidas adoptadas están aumentando las trabas y generando cierta inseguridad jurídica, lo que provoca una ralentización en la inversión
Hay que tener en cuenta que los procesos de inversión en el sector inmobiliario son muy largos y necesitan de un amplio periodo de maduración, varios años, por lo que cambios normativos que modifican las condiciones en mitad de un proyecto hacen que el mismo pueda perder su viabilidad, desincentivando el interés de promotores o inversores por continuar desarrollando nuevas iniciativas.
Algo similar ocurre para el caso de los pequeños propietarios que tienen una vivienda y la deciden poner en alquiler. Las medidas de protección hacia los inquilinos sin buscar un equilibrio para los propietarios, como son el aumento de los plazos de arrendamiento mínimos, las limitaciones en la revisión de rentas, la inseguridad en caso de impago, etc., hacen que muchos pequeños propietarios decidan no poner la vivienda en el mercado. Todas estas circunstancias generan menor oferta y, en consecuencia, mayores precios.
La nueva legislación sobre el alquiler ha hecho que muchos pequeños propietarios decidan no poner la vivienda en el mercado. Y a menor oferta, mayores precios
P: El boom del comercio electrónico ha dejado en las grandes ciudades un panorama de locales cerrados, incluso de centros comerciales muy vacíos. ¿Esta situación es reversible, se puede hacer algo para devolverles su esplendor?
R: Es cierto que con la pandemia se vivió un auténtico boom del comercio online, sin embargo, también lo es que durante el último año hemos retornado a la normalidad y ha vuelto al gusto de muchos ciudadanos por las compras presenciales. Ahora bien, en el proceso se han acelerado cambios en cuanto a los hábitos de consumo, lo que ha provocado el cierre de muchos negocios, constatando que algunos modelos ya no son viables tal y como los hemos conocido.
Es pronto para poder afirmar cómo se desarrollará este proceso de reconversión en la parte comercial, pues aún es muy reciente, pero sí estamos viendo que la oferta comercial debe ser lo suficientemente atractiva y la experiencia de compra agradable para que los clientes se decidan a desplazarse. En este caso, los centros y zonas comerciales están haciendo un esfuerzo por adaptarse a los nuevos gustos y demandas.
Adicionalmente, también estamos viendo como muchos de esos locales que han quedado vacíos en las ciudades acaban encontrando nuevos destinos y funcionalidades, y están siendo reconvertidos a usos y demandas que existían y estaban sin cubrir, como trasteros o viviendas.
Estamos viendo como muchos locales vacíos están cambiando su uso a trasteros y viviendas
P: ¿Cuáles son las nuevas formas de emprendimiento en el sector y cómo están evolucionando?
R: Estamos viendo acciones emprendedoras en toda la cadena de valor del proceso inmobiliario. En cierto modo, podríamos decir que se está produciendo una cierta democratización en el acceso de este tipo de iniciativas, alejadas de la visión de que es necesario tener muchos recursos para poder poner en marcha una idea de negocio dentro del sector.
En gran medida, estas posibilidades vienen de la mano de dos factores principales: los rápidos cambios que se están produciendo en el sector debido a los nuevos requerimientos y demandas, lo que permite que se abran oportunidades de negocio y para emprender que antes no existían. Y también por el uso de las nuevas tecnologías aplicadas al sector, que permiten poder ofrecer nuevas propuestas de valor que antes no eran posibles, así como el desarrollo de nuevos modelos de negocio que redefinen la forma en que se venían haciendo las cosas.
Las nuevas tecnologías han entrado de lleno en el sector inmobiliario.
Estamos viendo iniciativas puramente tecnológicas, asociadas a soluciones de financiación, de inversión, que afectan a los procesos de comercialización, de realidad virtual aumentada, tratamiento de datos, etc.
Se están produciendo nuevas tendencias que tienen que ver con el cambio de usos, la rehabilitación y la puesta en mercado de activos que no tenían demanda, además de todo lo relacionado con la sostenibilidad, el ahorro energético, los nuevos procesos de construcción…
P: Los criterios de sostenibilidad han pasado de ser una opción a una obligación en cualquier sector de actividad. ¿Es así también en el sector inmobiliario?
R: Así es. Hasta hace unos años los criterios estrictamente medioambientales eran asumidos por las empresas, en gran medida y únicamente por la obligación normativa que existiera. El resto de acciones en este sentido quedaban a expensas de la concienciación o de los estándares que cada empresa deseara autoimponerse, muchas veces dentro de las políticas internas o los criterios de responsabilidad social corporativa.
Actualmente, adoptar criterios de gestión vinculados con la sostenibilidad han pasado a convertirse casi en una obligación por diferentes motivos. Por un lado, se ha demostrado que afrontar inversiones desde el punto de vista de eficiencia energética es económicamente rentable y, por otro, el mercado, los inversores, clientes, proveedores, etc., cada vez exigen más que los activos inmobiliarios y las empresas del sector cumplan con los más altos estándares en este sentido.
El valor de los inmuebles está condicionado por el nivel de eficiencia energética y el grado de sostenibilidad durante toda su vida
De hecho, el valor de los inmuebles, su atractivo de cara al arrendamiento, la venta o la liquidez de los mismos, queda en gran medida condicionada por el nivel de eficiencia energética y el grado de sostenibilidad que mantendrá el producto durante su vida.
A tal efecto existen varios sistemas de certificación, como BREEAM, LEAD, etc., que garantizan la calidad de las construcciones y el compromiso con el funcionamiento de los mismos.
Los tradicionales criterios de cuidado y respeto medioambiental han ido evolucionando durante estos años ampliando su alcance, incorporando nuevos aspectos a tener en cuenta hasta llegar a conceptos como la sostenibilidad, la economía circular y el impacto que la actividad y la gestión empresarial tienen en las personas. Todo ello queda recogido bajo las conocidas siglas ESG: environment, los aspectos medioambientales; society, el factor social; y governance, la gestión corporativa.
El mundo está cambiando a gran velocidad y el sector inmobiliario se está adaptando a esta nueva realidad. El trabajo que tiene por delante es muy importante.
(*) Puedes informarte más sobre el tema que trata Carlos Torrejón en este artículo, inscribiéndote al ‘Ciclo de openclass sobre la actualidad del sector inmobiliario’ que consta de tres sesiones:
- Emprendimiento y nuevas oportunidades en el sector inmobiliario – Lunes 6 de febrero
- Sostenibilidad en el sector inmobiliario, ¿moda o necesidad? – Miércoles 15 de febrero
- Novedades y tendencias en la gestión inmobiliaria– Miércoles 8 de marzo
