Jorge Arana Varona
Tres profesionales del sector inmobiliario, docentes de UNIR, debaten sobre los nuevos modelos de viviendas, el efecto del teletrabajo en las oficinas o la repercusión que tienen las nuevas regulaciones en un mercado en plena transformación.
El mercado inmobiliario es un claro reflejo de la sociedad. En función de cómo evolucionamos, cambia la oferta y la demanda de inmuebles y varían las tendencias en el sector. La transformación digital, el envejecimiento de la población, el descenso de la natalidad, y las políticas enfocadas a la sostenibilidad son factores clave. Además, el teletrabajo frente a la presencialidad ha influido significativamente. Sin embargo, a pesar de la relativa mejora económica, persisten desafíos como la incertidumbre en torno a los tipos de interés y la refinanciación de la deuda.
Tres expertos del sector, los tres también profesores del Máster de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria de UNIR, intercambian opiniones sobre los principales factores que tendrán impacto en el sector y marcarán los próximos años, a partir de la situación actual del mercado inmobiliario.
Tendencias emergentes en vivienda
Pablo Rozadillas, docente de UNIR y experto con más de 13 años de experiencia en el real estate, destaca el envejecimiento de la población y la disminución de la natalidad como dos fenómenos sociológicos cruciales que determinan las nuevas tendencias inmobiliarias.
Rozadillas se refiere a los seniors living (viviendas diseñadas específicamente para adultos de más de 65 años) como un importante activo de futuro que deberán tener muy en cuenta las empresas del sector. “Las familias cada vez acogen menos a sus mayores en los hogares, por lo que opciones como las viviendas compartidas, las residencias y los apartamentos adaptados a sus necesidades serán un producto muy relevante”.
El profesor de UNIR también pone el foco en los inmuebles con usos mixtos, que aglutinen diversos usos en un mismo entorno. Los jóvenes quieren vivir de otra forma y sus nuevas prioridades vitales están cambiando las ciudades más avanzadas: “Las nuevas generaciones buscan proyectos que combinen viviendas, oficinas, tiendas, etc., donde la gente pueda vivir, trabajar y divertirse sin tener que desplazarse mucho”, explica Rozadillas.
Para este experto, “gracias a estos usos y a los nuevos modelos de vivienda, el segmento residencial seguirá con una demanda al alza, a pesar del incremento de precios que ha provocado la escasez de oferta”. Sin embargo, según el Foro Económico Mundial, la inflación parece estar retrocediendo, lo que podría aliviar algunas presiones sobre los precios de la vivienda.
Incertidumbre en las oficinas
Santiago Cerezo coincide con su compañero de claustro. Especialista en bienes inmuebles comerciales, considera que el coliving, que básicamente consiste en el alquiler de una habitación con baño propio dentro de un edificio que cuenta con servicios y espacios comunes para el resto de los inquilinos, y que se concentra especialmente en grandes urbes como Madrid y Barcelona; junto con los senior living serán los productos protagonistas durante los próximos años.
Al margen de los nuevos usos residenciales, Cerezo centra su discurso en los otros ámbitos de la actividad inmobiliaria, especialmente el área comercial, que atraviesa una profunda crisis desde 2022, sobre todo en Estados Unidos, por motivos económicos, pero especialmente por los cambios estructurales que afronta este sector como consecuencia del boom del comercio electrónico, el teletrabajo y la demanda de edificios y locales más eficientes desde el punto de vista energético. “En pocos años, seremos espectadores de numerosas operaciones de reposicionamiento y cambio de uso”, afirma.
Juan Díaz de Bustamante Ussía, también docente del máster de UNIR y experto en los procesos financieros ligados al sector inmobiliario, profundiza también en esa idea: “Los grandes inversores internacionales han puesto en espera el mercado de oficinas y, aunque los datos no sean malos, mantienen la cautela a la hora de hacer operaciones mientras analizan el impacto del teletrabajo en este segmento”, señala.
Desafíos regulatorios y económicos
Los tres expertos también identifican otros desafíos económicos que podrían impactar el sector en el futuro. Rozadillas menciona que las políticas gubernamentales sobre sostenibilidad pueden ser tanto una ayuda como un obstáculo para modernizar el parque inmobiliario. “Para que funcionen bien, deben incluir incentivos que animen a las empresas y a las personas a hacer los cambios necesarios”, sostiene.
Díaz de Bustamante, por su parte, destaca la importancia de hacer un seguimiento exhaustivo de los datos macroeconómicos: “Muchas áreas del sector inmobiliario tienen una correlación directa con ciertas variables económicas”, explica. Por ejemplo, la confianza del consumidor afecta a los centros comerciales, mientras que la creación de empresas y las tasas de desempleo influyen en el sector de oficinas.
No obstante, recalca el efecto negativo que tiene la sobrerregulación: “El exceso de directrices de estos últimos años ha desembocado en un efecto contrario al deseado. Allí donde se han impuesto, el capital ha desaparecido”.
La implicación de la IA
La inteligencia artificial (IA) y las nuevas formas de trabajo también están cambiando el sector inmobiliario. Díaz de Bustamante menciona que las nuevas formas de trabajo relacionadas con la IA son inevitables y que es clave buscar los beneficios de su implementación. “La inteligencia artificial puede incrementar la productividad empresarial y, en consecuencia, los márgenes de beneficio y el crecimiento económico”, subraya.
Cerezo coincide en que el teletrabajo y las tecnologías digitales están redefiniendo los espacios de trabajo. “El interés de los inversores por actualizar y mejorar el valor de sus activos debido a los requisitos normativos ESG (environmental, social y governance), evitará la obsolescencia de los edificios”, comenta. Esta tendencia propiciará oportunidades en el ámbito de la sostenibilidad y la eficiencia energética.
El Máster de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria de UNIR ofrece a sus estudiantes conocimientos transversales y específicos, lo que permite adquirir una visión completa del sector, de la actividad que desarrolla y de la gestión que llevan a cabo las empresas y profesionales inmobiliarios. Aborda los diferentes tipos de activos, los principales jugadores corporativos del sector, las principales herramientas de gestión que aplican y muchos otros aspectos esenciales para ser el profesional que buscan las empresas.
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