¿Qué es el valor catastral de un inmueble y cómo se calcula?

Desgranamos qué es el valor catastral de un inmueble y qué función tiene como referencia administrativa y económica.

Conocer este indicador y sus aplicaciones es fundamental para cualquier operación inmobiliaria, de ahí que sea uno de los conceptos en los que se profundiza tanto en el Máster en Gestión Inmobiliaria como en el Máster en Derecho Inmobiliario y Real Estate de UNIR.

¿Qué es el valor catastral?

El valor catastral es la valoración de un inmueble que realiza la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Por tanto, se trata de un valor monetario que la Administración asigna a cada bien inmueble.

El valor catastral de una vivienda se incluye en este registro administrativo, en el que se recogen las características físicas, económicas y jurídicas de todos los bienes inmuebles.

¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble? Se determina de manera objetiva, teniendo en cuenta factores como el valor del suelo, la antigüedad de la construcción y su calidad, su superficie, su localización o el tipo de uso.

Diferencias entre valor catastral y valor de mercado

Es fundamental conocer la diferencia entre valor catastral y valor de mercado:

• El valor catastral de mi vivienda es un valor administrativo que se utiliza con fines fiscales y que está determinado por la administración pública.
• El valor de mercado es el precio al que puedo vender mi vivienda en el mercado libre, teniendo en cuenta la oferta y la demanda.

El valor catastral de una vivienda no podrá superar al valor de mercado. De hecho, normalmente se sitúa en la mitad. Los valores catastrales se pueden actualizar cada año por medio de un coeficiente y también se puede actualizar de manera general el valor catastral de todos los inmuebles de un mismo municipio, una revisión que lleva a cabo la Dirección General del Catastro tras una petición previa del municipio en cuestión.

¿Para qué sirve el valor catastral?

El valor catastral tiene, principalmente, una utilidad tributaria, pues las administraciones utilizan la referencia catastral para calcular los impuestos que cada persona debe pagar en relación con su vivienda. Por ejemplo:

• Este valor es la base para el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
• Es un factor a tener en cuenta en la declaración de la renta, es decir, en el pago del IRPF.
• Se utiliza para calcular el Impuesto de Transmisiones y Sucesiones Patrimoniales en una compraventa de vivienda.
• Se tiene en cuenta para calcular la plusvalía municipal, es decir, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.

La actualización del valor catastral de una vivienda puede influir en el valor de referencia: si el primero sube, también lo hace el segundo. Y, en consecuencia, también se verán afectados los impuestos que acabamos de mencionar.

¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de referencia? El primero sigue siendo la base para el cálculo de los impuestos, mientras el segundo es el que Hacienda utilizará para evaluar si los impuestos por una compraventa o donación están correctamente declarados.

El valor de referencia está determinado objetivamente para cada vivienda a partir de los datos recabados por el Catastro inmobiliario, y se corresponde con el precio más probable por el que podría venderse dicha vivienda entre partes independientes y libres de cargas. Este valor entró en vigor en 2022 y no puede confundirse con el valor catastral, pues tiene otros usos tributarios.

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¿Cómo leer la referencia catastral?

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Se trata de un código alfanumérico único que asigna el Catastro a una vivienda para poder situarla en la cartografía catastral.

Se trata de 20 caracteres que tienen un significado:

• Los 7 primeros dígitos se refieren a la ubicación del inmueble.
• Los 7 dígitos siguientes identifican la hoja del plano catastral.
• Las 4 cifras siguientes indican el inmueble dentro de la finca (por ejemplo, si es un piso dentro de un edificio).
• Los 2 últimos caracteres son dos dígitos de control.

Esto es así si se trata de un inmueble urbano, pero es todavía más concreto si se trata de un inmueble rústico:

• Los 2 primeros dígitos corresponden a la provincia.
• Los 3 dígitos siguientes se refieren al municipio.
• El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
• Los 3 dígitos siguientes identifican el polígono.
• Los 5 dígitos siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
• Los 4 dígitos siguientes corresponden al inmueble dentro de la parcela.
• Los 2 últimos caracteres son los dígitos de control.

¿Cómo calcular el valor catastral?

Para realizar el cálculo del valor catastral de una vivienda se toma como referencia el mercado inmobiliario.

¿Cómo calcular el valor catastral? Como hemos dicho, el valor catastral no puede superar al valor de mercado, por lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,5%. En ese cálculo se incluyen:

1. La localización de la vivienda.
2. Las características del suelo y urbanísticas.
3. Los costes de construcción y promoción empresarial.

El valor catastral se actualiza mediante coeficientes aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

¿Cómo consultar el valor de referencia catastral de un inmueble?

Aunque parte de la información de una vivienda es pública, su valor catastral es una información protegida a la que solo puede acceder el propietario del inmueble. ¿Cómo saber el valor catastral de tu vivienda? Puedes obtener esa información por distintas vías:

1. Puedes realizar una consulta de valor catastral a través de tu último recibo de IBI (suele venir especificado).
2. Es posible saber el valor catastral de un inmueble online, a través de la sede electrónica del Catastro. Para conocer el valor catastral de tu vivienda online puedes realizar una solicitud gratuita.
3. Puedes llamar a la oficina del Catastro y obtener ese dato, previa identificación.
4. De manera presencial, tanto en la oficina del Catastro como en tu Ayuntamiento, solo tienes que identificarte para obtener esa información.

En los tres últimos casos, puedes consultar el valor catastral por referencia, es decir, utilizando el valor de referencia catastral asignado a tu vivienda. Esto no tiene coste.

¿Se puede modificar el valor catastral?

En el Catastro figuran datos como el titular de la vivienda, la superficie construida o la antigüedad, y esa información puede cambiar con el paso del tiempo. En tal caso, tendrás que comunicar al Catastro las modificaciones para que queden reflejadas en su registro, ya que eso puede alterar el valor catastral del inmueble y, por tanto, los impuestos asociados.

Se puede calcular el valor catastral online o presencialmente, como hemos visto en el apartado anterior.

BIBLIOGRAFÍA

(1) Santander, B. (s/f). ¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda? Banco Santander. Recuperado el 20 de marzo de 2025, de https://www.bancosantander.es/faqs/particulares/hipotecas/como-calcular-valor-catastral-vivienda

(2) Sede Electrónica del Catastro – Inicio. (s/f). Gob.es. Recuperado el 20 de marzo de 2025, de https://www.sedecatastro.gob.es/

(3) ¿Qué es el valor catastral? (s/f). Expansion.com. Recuperado el 20 de marzo de 2025, de https://www.expansion.com/economia-para-todos/impuestos/que-es-el-valor-catastral.html